Gayrimenkul · 29 Eylül 2026 · 2 dk
Apartman ve site yönetiminde kat maliki hakları
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat maliklerinin apartman ve site yönetiminde sahip oldukları haklar, yalnızca mülkiyet hakkının kullanımıyla sınırlı değildir; bu haklar aynı zamanda ortak yaşam alanının demokratik biçimde yönetilmesini güvence altına alan usul hakları bütününü de kapsamaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. Kanun'un 34. maddesi gereğince kat malikleri, yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri; her takvim yılında en az bir kez, toplu yapılarda ise en geç iki yılda bir toplanan kat malikleri kurulu toplantılarına katılma ve oy kullanma hakkına sahiptir. Önemli bir sebebin varlığı hâlinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri, toplantı sebebini de bildirerek kurulu her zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir. Alınan kararlara itiraz hakkı da yasal güvence altındadır; Kanun'un 33. maddesi, kat malikleri kurulu kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılmasına imkân tanır. Bu dava; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki bakımından karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki bakımından kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz.
Ortak giderlere katılım yükümlülüğü, hesapların denetlenmesini isteme hakkını da beraberinde getirir. Kanun'un 39. maddesi uyarınca yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısının istemesi hâlinde bu zamanlar dışında da hesap gösterilmesi istenebilir. Kanun'un 41. maddesine göre hesap denetimi, yönetim planında bir zaman belirlenmemişse üç ayda bir yapılır. Kat malikleri kurulunda her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz. Arsa payı, oy hakkının değil, toplantı ve karar yeter sayılarının hesabında rol oynar.
Bu hakların etkin biçimde kullanılabilmesi için toplantı duyurularının, gündem maddelerinin ve tutanakların usulüne uygun şekilde düzenlenmesi büyük önem taşır.
Kat malikinin söz ve denetim hakkı vardır.