Gayrimenkul · 20 Şubat 2026 · 8 dk
Kira tespit davasında emsal araştırması nasıl yapılır?
Kira artışı kural olarak sözleşmede yazan orana ve tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına bağlıdır; bu oranı aşan artış geçersizdir (TBK m.344). Beş yıllık dönem sonunda ise durum değişir: artık endeks tek başına ölçüt olmaz, hâkim emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Emsal araştırması bu davanın kalbidir. Aynı bölgede, benzer büyüklükte, benzer yaşta ve benzer nitelikte taşınmazların güncel kira bedelleri toplanır; bilirkişi de yerinde inceleme yapar. Emsal seçimi tartışmaya açık olduğu için hem kiracı hem kiraya veren kendi emsallerini sunar. Belirlenen bedele genellikle taşınmazın eskimesi ve kiracının uzun süreli oluşu gözetilerek bir indirim uygulanır.
Sık yapılan üç hata
- İlan sitelerindeki fiyatları emsal saymak İlan bedeli, fiilen sözleşme kurulan bedel değildir. Mümkünse gerçekleşmiş kira sözleşmelerini toplayın.
- Farklı nitelikte taşınmazı emsal göstermek Aynı sokakta olması yetmez; kat, cephe, yaş, asansör ve site içi olup olmaması sonucu değiştirir.
- Dava zamanını kaçırmak Yeni dönem başlangıcından belirli bir süre önce ihtarname gönderilmesi ya da davanın zamanında açılması sonucu etkiler; takvimi baştan kurun.
Kira tespit davası bir pazarlık değil, belgeyle yapılan bir kıyaslamadır.