Gayrimenkul · 23 Ekim 2026 · 2 dk
Tapu devrinde şekil şartı ve satış vaadi sözleşmesi
Taşınmaz hukukunda şekil şartı, tarafların iradesinin belirli bir biçimde açıklanmasını geçerlilik koşulu hâline getirir. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetini devretmeyi borçlandıran sözleşmeler resmî şekilde yapılmak zorundadır (TMK m.706; TBK m.237). Bu nedenle adi yazılı bir sözleşme, kapora makbuzu veya bedelin ödenmiş olması, şekil eksikliğini kural olarak gidermez.
Uygulamada sık karşılaşılan bir karışıklık, satış vaadi ile satışın özdeş sanılmasıdır. Satış vaadi, tarafları ileride asıl satış sözleşmesini yapmaya yükümlü kılan bir borç ilişkisi doğurur. Mülkiyet ise devralmada kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Geçerli şekilde kurulmuş bir satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesi, hakkın sonraki malikler ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önem taşır. Vaat edilen satışı gerçekleştirmeyen tarafa karşı, geçerli bir sözleşmenin varlığı hâlinde, tescil davası yoluna gidilebilir.
Şekil şartı yalnızca sözleşmenin ana hatlarını değil, esaslı noktaları ve bedeli de kapsar. Gerçek bedelden farklı bir bedel gösterilmesi, sözleşmenin geçerliliği açısından ayrıca tartışma doğurabilir. Şekle aykırı sözleşme nedeniyle ifa edilen edimlerin iadesi de gündeme gelebilir. Dürüstlük kuralı gereği geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması sayıldığı hâller yalnızca istisnaidir.
Sonuç olarak taşınmaz işlemlerinde şeklin ve tescilin birlikte aranması, hukuki güvenliğin temel araçlarından biridir.
Taşınmaz satışı resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.