Gayrimenkul · 28 Ekim 2026 · 2 dk
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunluluğu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk, 7445 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlamıştır. Düzenleme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde yer alır ve kira ilişkisinden doğan talepler bakımından dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılar; kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun'a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır (m. 18/B/1-a).
Kurumun işleyişi bakımından üç nokta öne çıkar. Birincisi, başvuru dava açılmadan önce yapılmalıdır; arabulucu, görevlendirmenin ardından tarafları ilk toplantıya davet eder. İkincisi, görüşmeler sonuçsuz kalsa da düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Üçüncüsü, dava şartına uyulmaması hâlinde mahkeme davayı usulden reddeder: arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir; başvuru yapılmış ancak son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse davacıya tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulması ihtar edilir ve ihtarın gereği yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A/2).
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, arabuluculuk sürecinin dava açma hakkını ortadan kaldırdığı yönündeki yanlış algıdır. Oysa süreç, taraflara uzlaşma imkânı sunan bir aşamadır; anlaşma sağlanamaması hâlinde dava yolu açık kalır. Karşı tarafın toplantıya katılmaması da süreci kilitlemez; bu durumda tutanak düzenlenir. Tarafların anlaşması hâlinde ise düzenlenen belge, icra edilebilirlik şerhi alınması koşuluyla ilam niteliğinde belge olarak icra edilebilir.
Kapsamın belirlenmesi, uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanıp kaynaklanmadığına bağlıdır. Bu nedenle her talep için dava şartının aranacağı genel bir varsayımla hareket edilmemeli; somut uyuşmazlığın niteliği ve görevli mahkemenin değerlendirmesi esas alınmalıdır.
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk dava şartıdır; ilamsız tahliye hariçtir.